Дмитровское ш., 86 км от МКАД
Новоникольское с., Талдомский гор. округ
Дом 90 м², участок 18 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 896 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,77 млн / целевая ≈5,19 млн / пессимист. ≈4,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈434 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Никулки ≈3,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4638
Рейтинг 35/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 8.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 7.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 773 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 896 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоникольское с. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 5 сот. | 460 000 | 92 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 16 сот. | 820 000 | 51 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоникольское с. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 11 сот. | 460 000 | 41 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерный СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 091 / 59 203 / 82 111 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 191 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 434 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Новоникольское с. | 90 м² | 10 сот. | 7 390 000 | 82 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоникольское с. | 92,9 м² | 10,5 сот. | 5 500 000 | 59 203 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новоникольское с. | 86,9 м² | 15 сот. | 6 500 000 | 74 799 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Запрудня пгт | 90 м² | 21 сот. | 3 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Запрудня пгт | 89,3 м² | 17,6 сот. | 5 750 000 | 64 390 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новоникольское с. | 94,9 м² | 18 сот. | 12 500 000 | 131 718 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вербилки пгт | 90 м² | 17,7 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Запрудня пгт | 89,1 м² | 17,6 сот. | 5 750 000 | 64 534 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Запрудня пгт | 91,2 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 53 728 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Приозерный СНТ | 82,5 м² | 10,7 сот. | 2 400 000 | 29 091 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем земельный участок 18 соток с недостроенными домом 90 кв. м. На участке имеется ленточный фундамент 10х12 м. Участок расположен в шаговой доступности к большому красивому озеру, окруженным лесным массивом. Также вблизи расположены магазины, пункты выдачи, школа, детский сад, детские площадки, каток. В селе имеется газ, электричество подведено к участку. Круглогодичный подъезд. Торг при осмотре