Дмитровское ш., 51 км от МКАД
Андрейково дп, Дмитровский гор. округ
Дом 77,5 м², участок 6,6 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 77 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 660 тыс. → дом ≈2,84 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 5 км, 94 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈1,35 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,84 млн / целевая ≈8,85 млн / пессимист. ≈7,87 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,54 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Драчёво ≈6,8 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4577
Рейтинг 70/100 · уверенность 77 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 660 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 840 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 645 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Андрейково-1 СНТ | 13,8 сот. | 1 658 400 | 120 174 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково-1 СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 11,8 сот. | 1 112 400 | 94 271 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 17 сот. | 2 900 000 | 170 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 13,8 сот. | 1 382 000 | 100 145 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 9,3 сот. | 2 325 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково дп | 8,7 сот. | 870 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Андрейково-1 СНТ | 6,3 сот. | 1 008 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 350 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 118 / 117 647 / 139 062 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 343 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 868 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 543 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
Аналоги
приличные 9 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Лес КП да: «санузел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 11 125 000 | 139 062 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дом у озера КП да: «санузлов» + «под ключ» | 75 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Аусбург дп да: «с/у» + «отделка» | 83 м² | 6 сот. | 9 400 000 | 113 253 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ильинское с. да: «санузел» + «тёплые полы» | 81,2 м² | 7 сот. | 14 990 000 | 184 606 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дом у озера КП да: «санузла» + «под ключ» | 85 м² | 7 сот. | 10 000 000 | 117 647 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дом у озера КП да: «санузла» + «ремонт» | 85 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 117 647 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Сбоево КП да: «ванной» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 130 588 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сазонки д. да: «санузел» + «мебель» | 83,3 м² | 7,2 сот. | 8 199 000 | 98 427 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сбоево д. да: «санузел» + «отделку» | 85 м² | 6,4 сот. | 8 000 000 | 94 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом. Участок находится в деревне, не в СНТ ни каких взносов и собраний. Участок ровный, ухоженный. 6,6 соток по документам, фактически 8 сот. На участке есть летний централизованный водопровод, колодец 100 м от дома. Подъезд круглогодичный. Дом 6х6 из бруса 100х100, на крепком фундаменте (летний). Терраса Две комнаты на 1-м этаже 1 на мансардном этаже (требует небольшой доделки) Все удобства на улице Погреб, Баня, Хозблок Плодовые деревья и кустарники (яблони, смородина, малина и тд). Добрые и отзывчивые соседи. Недалеко грибной лес. От МКАД 55км!!! Подходит для летнего отдыха, выездов на выходные, а так же для тех, кто хочет постепенно обустроить дачу под себя с минимальными вложениями .