Дмитровское ш., 98 км от МКАД · земля с домом
Исаково д., Дмитровский гор. округ
Участок 8 сот., каркас.
Дом по описанию: «Вода рабочий колодец на 6 колец с домиком, уровень стабильный»
Цена 510 тыс. ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 % · по фото: дом 3, участок 2, окружение 8, WOW 4
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 275 тыс. → дом ≈235 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈434 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈78 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Живописное ≈9 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4524
Рейтинг 31/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 3.6 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 11 % | 0.5 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 2.1 |
| участок | 5 | 36 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 10.6 |
| окружение | 10 | 78 % | 6.9 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый каркасный дом, требует серьезного обновления |
| участок и сад | 2 | сильно заросший участок, много сорной растительности |
| окружение | 8 | лес и река рядом, отличная локация |
| WOW | 4 | низкая цена и потенциал за счет коммуникаций и природы |
Дешевый вход в проект благодаря локации и газу, но дом требует больших вложений. модель max-code, фото: 4, 09.11 14:25
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 235 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Исаково д. | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исаково д. | 13 сот. | 1 350 000 | 103 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лад СНТ | 6 сот. | 230 000 | 38 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заречье-1 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Назарово д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дутшево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Северная Звезда СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Молодогвардеец-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Раменье СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 913 / 35 000 / 60 000 |
| цена объекта | 510 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 433 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 764 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 676 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 77 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.8 км | Борец СНТ | 48 м² | 6,9 сот. | 1 899 999 | 39 583 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Дружба СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 25 556 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Репка-2 СНТ | 45 м² | 5,1 сот. | 2 700 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Ольховик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Станкин-1 СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 22 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Березка-5 СНТ | 42,3 м² | 5,5 сот. | 800 000 | 18 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Станкин-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Восход СНТ | 50 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 78 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Дубна СТ | 40 м² | 4,4 сот. | 1 850 000 | 46 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Орлово СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 55 556 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 510 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 510 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток в ССК Исаково (Дмитровский р-н) с колодцем, домом и перспективой газа. Газ магистраль у границы ССК, бесплатная догазификация по госпрограмме Свет столб у забора, индивидуальный счётчик, подключение через Россети Вода рабочий колодец на 6 колец с домиком, уровень стабильный Дом летний, каркасно-щитовой, с верандой и мансардой. Крыша целая, окна целые Дорога круглогодичный асфальт до ворот СНТ. Въезд через автоматические ворота, СНТ охраняется Участок ровный, сухой, у леса, рядом река Сестра Документы полностью проверены и готовы к сделке. Участок идеально подходит под коммерческий выкуп или быструю застройку, поэтому предложение ограничено. Цена: 510 000 RUB Показы по предварительной записи. Теги: участок с газом Дмитровский район, социальная газификация СНТ, участок СНТ Исаково, дача с колодцем, недорогой участок с коммуникациями, купить землю Дмитровский округ, Россети.