Дмитровское ш., 97 км от МКАД · земля с домом
Нушполы д., Талдомский гор. округ
Дом 100 м², участок 30 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется дом 100м2 (не достроен) и гостевой дом 30м2 с баней 12м2.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.11.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Власово ≈10,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4464
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 500 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Нушполы д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нушполы д. | 45 сот. | 2 250 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мирный-2 СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мирный-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | ТМЗ СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Маяк СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Каскад СТ | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Красный Октябрь СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ивушка СНТ | 9,4 сот. | 200 000 | 21 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Каскад СТ | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 500 / 34 605 / 54 167 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 528 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 352 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 175 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Сосково д. | 100 м² | 20 сот. | 2 900 000 | 29 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Алмаз СНТ | 100 м² | 25 сот. | 1 950 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нива СНТ | 97 м² | 21 сот. | 3 000 000 | 30 928 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Рябинка СНТ | 96 м² | 19,5 сот. | 5 200 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Талица СТ | 100 м² | 18 сот. | 4 500 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Сосково д. | 105 м² | 15 сот. | 3 900 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бельское д. | 96 м² | 19,5 сот. | 5 000 000 | 52 083 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Бурцево д. | 104 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 33 654 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Земляне СНТ | 90 м² | 18 сот. | 3 200 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Бобылино д. | 100 м² | 16 сот. | 3 000 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 30 соток: Московская область, Талдомский район, деревня Нушполы, с правом регистрации по месту жительства. На участке имеется дом 100м2 (не достроен) и гостевой дом 30м2 с баней 12м2. Все строения на стадии регистрации. Временные сараи подлежат сносу. Коммуникации: электричество, газ по границе участка. Два колодца. Яблоневый сад, слива вдоль забора. Перед участком расположен пруд и 20 соток земли. Недалеко река, лес.