Дмитровское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Дмитров г., Дмитровский гор. округ
Участок 5,5 сот.
Дом по описанию: «На участке небольшой дом из блоков.»
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 30.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 % · по фото: дом 3, участок 3, окружение 7, WOW 6
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 724 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈40 м².
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Дмитров ≈0,5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4353
Рейтинг 29/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 64 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 14 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старый блок/деревянный дом, требует капитального ремонта |
| участок и сад | 3 | заросший участок с высокой травой и деревьями |
| окружение | 7 | близость к центру города, каналу и инфраструктуре |
| WOW | 6 | высокий потенциал из-за локации и возможности реновации |
Отличная локация в черте города, но дом и участок требуют серьезных вложений модель max-code, фото: 4, 09.11 02:24
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 724 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 376 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 2 890 000 | 192 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 9 000 000 | 1 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,2 сот. | 1 055 000 | 170 161 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 50 сот. | 17 500 000 | 350 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 1 930 000 | 128 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6,4 сот. | 900 000 | 140 625 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 25 сот. | 1 770 000 | 70 800 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈40 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 55 034 / 182 482 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 149 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 934 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 719 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 616 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈40 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | 40 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 112 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 41,1 м² | 5,4 сот. | 7 500 000 | 182 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 41,7 м² | 3 сот. | 7 200 000 | 172 662 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Родник СНТ | 40 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Малые Дубровки д. | 41 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ярово д. | 41,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 85 158 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Мичуринец СНТ | 41,4 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 37 440 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Родник СНТ | 40,7 м² | 7,4 сот. | 2 750 000 | 67 568 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Овражки СНТ | 40 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Овражки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
id:28. Продается участок в черте г. Дмитров, ул. Юрьевская. Площадь участка 5,5 сотки, ИЖС. Огорожен профлистом, асфальтированный подъезд. На участке небольшой дом из блоков. Электричество заведено, газ и центральный водопровод по границе участка. В пешей доступности центр г. Дмитров, торговая площадь, супермаркеты, школы, детские сады, ж/д вокзал, канал им. Москвы и остальная инфраструктура города.