Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Яковлево д., Дмитровский гор. округ
Дом 160 м², участок 5 сот., газобетон, 2024 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈157 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 787 тыс. → дом ≈2,11 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 30 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈3,1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,08 млн / целевая ≈6,38 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈101 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: газ, септик (по описанию).
До ст. Яхрома ≈4,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №4234
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 787 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 206 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Яковлево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астрецово д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 700 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Яковлево д. | 40 сот. | 4 190 000 | 104 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Астрецово д. | 10 сот. | 1 610 000 | 161 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Астрецово д. | 7 сот. | 5 000 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Астрецово д. | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Астрецово д. | 40 сот. | 40 000 000 | 1 000 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Астрецово д. | 26 сот. | 15 000 000 | 576 923 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Астрецово д. | 30 сот. | 14 000 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 714 / 47 897 / 61 852 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 083 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 729 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 101 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Иванцево д. да: «санузел» + «отделка» | 145 м² | 5 сот. | 6 945 000 | 47 897 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Дуброво д. да: «ванная» + «отделку» | 175 м² | 5 сот. | 5 200 000 | 29 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Фабрики 1 Мая пос. да: «ванная» + «ремонтом» | 144,7 м² | 5 сот. | 8 950 000 | 61 852 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день. Продается дом в стадии строительства . Под домом залит ленточный фундамент, все стены из газобетона, монолитный межэтажный пояс. Участок в деревне является крайним с красивым видом. Слева и справа живут соседи, спереди дорога, сзади поле и лес, удобное расположение. Рядом расположены горнолыжные курорты Яхромы. Земельный участок по документам 5 соток, по факту более 6 соток. Воды и канализации центральной нет. Только газ и электричество. Причина продажи- срочно нужны деньги. Торг на месте