Новорязанское ш., 64 км от МКАД
Никитское с., Раменский гор. округ
Дом 39,8 м², участок 19 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 12.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 54 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈796 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,52 млн / пессимист. ≈3,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈42 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: колодец; газ — магистральный; отопление — центральное; свет — есть.
До ст. Непецино ≈12,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4087
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 20 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 567 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 894 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Никитское с. | 12 сот. | 3 200 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 16,4 сот. | 2 200 000 | 134 146 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 8,1 сот. | 650 000 | 80 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 4,4 сот. | 520 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 20 сот. | 2 100 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 50 сот. | 10 500 000 | 210 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 7,6 сот. | 650 000 | 85 526 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 40 сот. | 18 900 000 | 472 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Никитское с. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 796 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 108 / 88 889 / 157 143 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 720 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 133 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 42 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Аргуново д. | 40 м² | 16,5 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Озерный СНТ | 42 м² | 14 сот. | 8 000 000 | 190 476 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ульянино с. | 36 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Першино д. | 36 м² | 11 сот. | 3 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никитское с. | 49,9 м² | 18,1 сот. | 2 700 000 | 54 108 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Яблоневая Усадьба КП | 31,3 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 54 313 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесной ДНП | 36 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Радостный ДНТ | 35 м² | 14 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Давыдово с. | 46 м² | 12,4 сот. | 4 000 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Булгаково д. | 36 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 100 000 | в продаже 17.09.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. Жилой дом с участком MO Раменский райoн сeльскоe поcеление Ульянинcкoe c. Hикитcкое. Дом общей площадью 39.8 квадратных метров состоит из 3-х комнат и кухни +2 веранды и подвал (не входят в общий метраж). Участок 1900 кв.м.,катeгoрия: зeмли нacеленных пунктов. Разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Возможность регистрации для постоянного проживания. Данный участок можно просмотреть на " публичной кадастровой карте". Участок расположен на центральной улице населенного пункта. В пешей доступности: лес, пруды, речка, магазины. Дорога проходит прямо около участка, подъезд круглогодичный . На самом участке деревенский Дом общей площадью 39.8 квадратных метров состоит из 3-х комнат и кухни +2 веранды и подвал (не входят в общий метраж). Дом с центральным отоплением и возможностью круглогодичного проживания , на границе участка магистральный газ, электричество, колодец. Есть многочисленные хозяйственные постройки, в том числе мини- мастерская с деревообрабатывающим станком. Идеально подходит для строительства нового собственного дома, так как есть где хранить инструмент, стройматериалы и проживать. 1 взрослый собственник, никто не зарегистрирован, быстрый выход на сделку, полная стоимость в договоре.