Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Старая д., Воскресенск гор. округ
Дом 72,9 м², участок 6 сот., щитовой, 2018 год.
Цена 2,79 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 11.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 385 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 11 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −2,46 млн ₽, маржа −194 %, ROI −66 %.
Коммуникации: газ — нет; отопление — нет; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Конобеево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №4065
Рейтинг 19/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 25 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 405 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 990 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старая д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старая д. | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фаустово с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старая д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Агат СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 358 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 25 546 / 35 955 |
| цена объекта | 2 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 371 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 587 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 508 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 428 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 270 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 459 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −194 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Воскресенские луга-1 дп | 76,6 м² | 7,7 сот. | 6 900 000 | 90 078 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Пионер СНТ | 71,6 м² | 6,1 сот. | 1 511 500 | 21 110 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Матросовец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Нерское СНТ | 89 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 35 955 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Расловлево д. | 51,7 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 29 981 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 08.04.2026 | 2 790 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается обустроенный каркасно-щитовой дачный дом в СНТ на озелененном участке площадью 6 соток. В доме есть всё необходимое для его использования, на участке высажены растения, кустарники, есть скважина 52 м глубиной, оборудована в 2022 году. Вода не заведена в дом, удобства на улице, газа нет. 1 взрослый собственник более 5 лет, без обременений, быстрый выход на сделку.