Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 68,9 м², участок 7,7 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 53 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,12 млн / целевая ≈5,51 млн / пессимист. ≈4,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈970 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Коломна ≈0,5 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №4037
Рейтинг 45/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 22.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 34 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 412 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 605 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 247 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 6,7 сот. | 4 300 000 | 641 791 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,5 сот. | 11 000 000 | 1 692 308 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 8 950 000 | 1 193 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 12,5 сот. | 2 300 000 | 184 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 9,3 сот. | 9 999 998 | 1 075 269 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Надежда-2 СНТ | 31,6 сот. | 8 900 000 | 281 646 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 8,3 сот. | 9 960 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 378 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 972 / 85 106 / 162 857 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 123 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 817 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 511 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 898 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | 70 м² | 5,5 сот. | 5 699 999 | 81 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | 70 м² | 5,5 сот. | 11 400 000 | 162 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 65,7 м² | 10 сот. | 33 100 000 | 503 805 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Ягодка СНТ | 70,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 106 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 70,7 м² | 6,2 сот. | 7 900 000 | 111 740 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | 70 м² | 7 сот. | 8 900 000 | 127 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Восход-2 СНТ | 68 м² | 5,4 сот. | 4 500 000 | 66 176 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Парфентьево с. | 71 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 61 972 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 66,7 м² | 4 сот. | 9 000 000 | 134 933 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 70 м² | 7,3 сот. | 4 650 000 | 66 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ХОТИТЕ ЖИТЬ В САМОМ ЦЕНТРЕ ДРЕВНЕЙШЕГО И КРАСИВЕЙШЕГО ГОРОДА ПОДМОСКОВЬЯ, НАСЛАЖДАЯСЬ БЛЕСКОМ КУПОЛОВ И ЛЮБУЯСЬ КРАСОТАМИ СТАРИННЫХ УЛОЧЕК?! ТОГДА ВЫ ТОЧНО ЗАИНТЕРЕСУЕТЕСЬ ЭТИМ ПРЕДЛОЖЕНИЕМ! Участок расположен в непосредственной близости от