Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Малое Карасево д., Коломенский гор. округ
Дача 47 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 350 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,67 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Карасёво ≈1,7 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3866
Рейтинг 19/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 617 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Карасево д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Карасево д. | 6 сот. | 111 000 | 18 500 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Карасево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Карасево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малое Карасево д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Карасево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Карасево д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Карасево д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 37 182 / 74 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 642 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 666 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Кудрявцево д. | 42 м² | 8,5 сот. | 1 490 000 | 35 476 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Приозерье СНТ | 48 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Коломенский Строитель СНТ | 45 м² | 7,8 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Кудрявцево д. | 40 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Путеец СНТ | 37,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 74 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Михеево пос. | 37,5 м² | 10 сот. | 5 650 000 | 150 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ледовское СНТ | 50 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 120 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 2 400 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2139108. Продам уютный, качественно построенный дом-дачу. Немного усилий и это будет дом для круглогодичного проживания. Фундамент, толщина стен, утепление и качество постройки вполне позволяет это. Дом из бруса 10*14 + утепление 5 мм. + имитация бруса. Обработан от вредителей и влаги. На свайно ленточном фундаменте. Участок 8 соток, по факту 15. Категория Лпх (личное подсобное хозяйство). Можно не только прописаться, но и при желании, завести хозяйство. Завезён плодородный грунт, застелен качественный, густой газон, посажены декоративные растения, плодовые деревья и кустарники. Полностью ухоженная территория. Газовая труба проходит по границе участка. Более подробно расскажу и покажу, звоните и записывайтесь на просмотр. Не упустите возможность стать владельцем этого замечательного уголка природы! Звоните для получения дополнительной информации и организации просмотра! Если не подойдёт этот объект, мы обязательно подберём вам другой! Дом. Ру это гарантия безопасности вашей покупки, мы проводим расширенную юридическую проверку объекта и собственника! Наша деятельность застрахована! В нашем офисе вас ждёт уютная, доброжелательная атмосфера! С уважением, ваш агент Евгения.