Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 20 м², участок 6,5 сот.
Цена 620 тыс. ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈268 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈527 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,35 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈153 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Коломна ≈2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3638
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 16.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 754 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 740 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 8,3 сот. | 9 960 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11,3 сот. | 4 788 000 | 423 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Коммунальник-2 СНТ | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 18,3 сот. | 7 500 000 | 409 836 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Коломзавод-1 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 9,3 сот. | 9 999 998 | 1 075 269 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 70 833 / 120 000 |
| цена объекта | 620 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 527 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 350 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 282 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 153 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Околица СНТ | 20 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 115 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Урожай СНТ | 20 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 20 м² | 5 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 20 м² | 3,5 сот. | 2 400 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Радужный пос. | 20 м² | 5 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Репинка-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Анино Поле СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Коломенский № 4 СНТ | 22 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Пески-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 620 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 620 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам дачу, участок 6,5 соток есть плодовые деревья, туалет душ на улице,проведено электричество,членская книжка