Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Большое Карасево д., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 813 тыс. → дом ≈937 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–227 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,48 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈114 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); газ — магистральный; свет — есть.
До ст. Карасёво ≈1,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3567
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 813 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 233 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Большое Карасево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Большое Карасево д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Карасево д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Карасево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Карасево д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Большое Карасево д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Большое Карасево д. | 22 сот. | 1 390 000 | 63 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Карасево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 817 / 86 666 / 227 273 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 752 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 614 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 114 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Михеево пос. | 30 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Липитино д. | 30 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Дубенки д. | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Большое Колычево с. | 33 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 227 273 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Семёновское д. | 35 м² | 13 сот. | 7 000 000 | 200 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Семёновское д. | 34,7 м² | 12,2 сот. | 4 500 000 | 129 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Холмы д. | 32,8 м² | 10 сот. | 650 000 | 19 817 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Стребково д. | 36,7 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 32 698 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Паново д. | 36 м² | 24 сот. | 4 900 000 | 136 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Большое Колычево с. | 37,2 м² | 15,5 сот. | 2 900 000 | 77 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 1 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Жилой дом 1957 года. В нем можно прописаться и жить после реконструкции. Коммуникации: магистральный газ, эл-во, колодец, туалет на улице. Ленточный фундамент, дом деревянный. Есть подвал. Планировка: терраса летняя, прихожая, кухня и жилая комната. Есть гараж кирпичный 24 м кв. Хоз. Постройка. Круглогодичный подъезд. Соседи проживают. На участке плодовые деревья и кустарники. Никто не прописан. Свободная продажа.