Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Спутник СНТ, Раменский гор. округ
Дом 46,6 м², участок 7,1 сот., дерево, 2016 год.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 711 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 29 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈732 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,74 млн / пессимист. ≈1,55 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь.
До ст. Гжельские источники ≈2,2 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3475
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 130 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 074 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 711 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 489 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Спутник СНТ | 12 сот. | 5 980 000 | 498 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спутник СНТ | 15 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Спутник СНТ | 10,1 сот. | 1 013 000 | 100 297 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Трошково д. | 6,8 сот. | 1 397 000 | 205 441 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спутник СНТ | 8,5 сот. | 1 363 200 | 160 376 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжельские Дворики ДНТ | 15,2 сот. | 3 950 000 | 259 868 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжельские Дворики ДНТ | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель с. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель с. | 9,7 сот. | 900 000 | 92 784 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 732 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 000 / 44 186 / 130 435 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 934 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 547 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 055 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Фенино д. да: «ванной» + «ремонт» | 43 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фенино д. да: «ванной» + «ремонт» | 43 м² | 7 сот. | 1 599 000 | 37 186 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Виола СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 50 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 84 000 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Хуторок СНТ да: «ванной» + «мебель» | 50 м² | 6,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.05.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бревен. На участке туалет, душевая и парник. На западной стороне участка растут яблони. На восточной стороне выход в лес .Чистый воздух круглый год