Новорязанское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Рылеево пос., Раменский гор. округ
Дом 24 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «На участке домик 24 кв.м.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 20.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Земля ≈203 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 3,05 млн → дом −47 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −491 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Данилово ≈14,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №330
Рейтинг 23/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 047 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −47 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 958 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рылеево пос. | 8 сот. | 1 730 000 | 216 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рылеево пос. | 9,5 сот. | 2 020 000 | 212 632 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рылеево пос. | 10 сот. | 1 155 000 | 115 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рылеево пос. | 8 сот. | 2 900 000 | 362 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рылеево пос. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рылеево пос. | 5 сот. | 1 090 000 | 218 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рылеево пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рылеево пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рылеево пос. | 9,2 сот. | 1 955 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рылеево пос. | 45,3 сот. | 16 000 000 | 353 201 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 484 / 124 000 / 166 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 857 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Панино СНТ | 25 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 144 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Марьина Роща ДНП | 25 м² | 11 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Вертково д. | 25,6 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 144 531 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Панино КП | 25 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Аллея Роз КП | 25 м² | 10 сот. | 1 900 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Гжель-3 КП | 20 м² | 12 сот. | 2 345 788 | 117 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Черемушки КП | 27 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Соколово-Хомьяново д. | 18 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 166 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Журавушка СНТ | 31 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок общей площадью 15 соток. Участок выравнен, установлен забор по периметру, подключено электричество 15 кв. Участок сухой, прямоугольной формы. На участке домик 24 кв.м. Свободная продажа, 1 взрослый собственник.