Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Имени И. В. Мичурина-2 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус, 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 50 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,41 млн / целевая ≈4,87 млн / пессимист. ≈4,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈365 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Проезд Станкостроителей ≈1,1 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №3299
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 025 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 4 сот. | 4 500 000 | 1 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 18 сот. | 11 000 000 | 611 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 7,5 сот. | 3 100 000 | 413 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Парничок СНТ | 4,8 сот. | 800 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нарцисс СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Парничок СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 790 / 73 611 / 97 561 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 872 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 330 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | да: «душевая» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Радужный пос. да: «санузел» + «отделка» | 82 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 97 561 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 85,1 м² | 6 сот. | 7 900 000 | 92 832 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Парфентьево с. да: «санузел» + «отделки» | 76,3 м² | 6 сот. | 3 799 000 | 49 790 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 199 999 | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 900 000 (−299 999) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1967822. Уникальное предложение в Коломне: продаётся уютный дом для круглогодичного проживания! Предлагаем вашему вниманию дом в СТ им. Мичурина, который идеально подойдёт для семей и тех, кто ценит спокойствие и близость к природе. Дом построен из кирпича, второй этаж из бруса, что гарантирует его надёжность и долговечность. Общая площадь составляет 80 кв. м, из которых 60 кв. м жилая площадь. Дом двухэтажный, оснащён тремя комнатами, просторной кухней площадью 12 кв. м и совмещённым санузлом. На первом этаже расположены: кухня, 1 комната и совместный санузел. На втором этаже: 2 комнаты и технический помещения. Так же сбоку дома расположен сарай, в котором удобно хранить весь инвентарь. На территории участка есть теплица из поликарбоната. Теплица в хорошем состоянии. Вода и канализация заведены в дом. Электрика разведена по всему дому. Участок площадью 6 соток имеет все необходимые коммуникации: электричество, водоснабжение из колодца и канализацию. Отопление обеспечивается индивидуальным котлом, что позволяет регулировать температуру в доме по своему усмотрению. Косметический ремонт даёт возможность новым владельцам воплотить свои дизайнерские идеи. Этот дом отличное решение для тех, кто ищет комфортное жильё в тихом районе. Звоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и договориться о просмотре. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой. С уважением, Ксения Бунина.