Новорязанское ш., 75 км от МКАД
Новочеркасское д., Воскресенск гор. округ
Дом 90 м², участок 19 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 24.03.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 815 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,11 млн / целевая ≈4,6 млн / пессимист. ≈4,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈164 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Рудниковская ≈6,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3239
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 8 % | 3.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Новочеркасское д. | 30 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новочеркасское д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новочеркасское д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новочеркасское д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Новочеркасское д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новочеркасское д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рица СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новочеркасское д. | 7 сот. | 400 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рица СНТ | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Семиславка СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 56 904 / 135 065 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 855 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 600 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 089 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новочеркасское д. | 100 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 22 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Белоозерский-5 пос. | 89,9 м² | 12 сот. | 11 690 000 | 130 033 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новоселки д. | 96 м² | 15 сот. | 4 400 000 | 45 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новоселки д. | 77 м² | 11 сот. | 10 400 000 | 135 065 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 100 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Елкино д. | 70,1 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 47 076 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Шильково д. | 75 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 69 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | 101 м² | 14,6 сот. | 5 899 000 | 58 406 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Новая д. | 72,2 м² | 9,7 сот. | 3 999 999 | 55 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 20.06.2025 | 2 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 9х12, двух этажный гараж 6х9, также можно из него переделать в дом или хоз. Блок, либо летний(зимний) домик, участок достаточно большой 19 соток. Возможность реализовать любой проект ландшафтного дизайна на свой вкус, а также сделать планировку дома на своё усмотрение. Два дома построены из бессерных блоков, окна пластиковые, крыша из металлочерепицы. На участке есть колодец, свет. Круглогодичный подъезд на автомобиле. Пмж. Дом в процессе стройки. Вокруг лес, свежий воздух, много озёр, есть пруд недалеко от участка. Подготовленная ровная земля, установлен забор из профиля с откатными воротами, тишина и спокойствие. Все документы в порядке.