Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Черемушки КП, Раменский гор. округ
Дача 27 м², участок 10 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 714 тыс. → дом ≈986 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 35 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,52 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −767 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Бронницы ≈18 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3232
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 102 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 714 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 519 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Черемушки 1 СНТ | 24 сот. | 1 600 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Черемушки 1 СНТ | 16,5 сот. | 1 250 000 | 75 758 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Толмачево д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель-5 СНТ | 9,6 сот. | 900 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 17,6 сот. | 2 900 000 | 164 773 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Черемушки 1 СНТ | 6 сот. | 490 000 | 81 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Квартал 6-6 дп | 9,6 сот. | 1 250 000 | 130 208 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Диана СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Толмачево д. | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Косякино д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 53 571 / 71 429 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -767 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Натальино д. | 28 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Квартал 42 дп | 20 м² | 6 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Поляна ДНП | 35 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 10 соток (кадастровый номер 50:23:0050171:52) с садовым домиком в КП "Черемушки". Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования: для дачного строительства, под дачное строительство с правом возведения жилого дома и правом регистрации и проживания в нем. Участок ровный, правильной формы, огорожен забором из профлиста. Имеется электричество 6 квв, колодец. Документы: один взрослый собственник, подходит под ипотеку, быстрый выход на сделку. Инфраструктура: деревня Толмачёво, река Отра, рядом лес, база отдыха "Дом у леса", магазин Пятерочка, остановка общественного транспорта в пешей доступности. Как доехать до Москвы, М. Котельники: на машине 30-35 мин., ходит автобус 324, 402К и маршрутные такси 35, 64, 66, 324.