Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Амерево с., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 16,5 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 16,5 сот. = 1,97 млн → дом ≈26 тыс. ₽, 433 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–238 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,87 млн / целевая ≈4,38 млн / пессимист. ≈3,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈992 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Амерево ≈2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3203
Рейтинг 71/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 144 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 68 % | 31.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 974 000 ₽ (16,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 26 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 433 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Амерево с. | 8,3 сот. | 1 300 000 | 156 627 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амерево с. | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чанки с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чанки с. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 39 сот. | 5 500 000 | 141 026 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Парфентьево с. | 6,4 сот. | 1 850 000 | 289 062 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 10 сот. | 5 375 000 | 537 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Парфентьево с. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 553 / 88 296 / 238 095 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 865 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 992 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Чанки с. | 60 м² | 18,8 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Амерево с. | 54 м² | 9 сот. | 3 299 000 | 61 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | 60 м² | 10,5 сот. | 12 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 58,4 м² | 15,3 сот. | 10 700 000 | 183 219 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | 63 м² | 10,4 сот. | 15 000 000 | 238 095 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Парфентьево с. | 50,6 м² | 8,5 сот. | 3 500 000 | 69 170 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Коробчеево с. | 61 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 44 262 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хорошово-2 СНТ | 70,5 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 42 553 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 64,9 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 130 971 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Нижнее Хорошово с. | 51,2 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 107 422 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подробности по телефону.