Новорязанское ш., 39 км от МКАД
Арменево д., Раменский гор. округ
Дача 48 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 54 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 765 тыс. → дом ≈85 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль ≈324 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Барыбино ≈20 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №3175
Рейтинг 54/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 17.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 520 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 765 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 85 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 771 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Косякино д. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Арменево д. | 9,7 сот. | 2 200 000 | 226 804 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Косякино д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Косякино д. | 27,8 сот. | 3 800 000 | 136 691 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Арменево д. | 17 сот. | 1 300 000 | 76 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сакура СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арменево д. | 13 сот. | 890 000 | 68 462 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арменево д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Косякино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арменево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 835 / 50 521 / 141 667 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 509 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 384 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 258 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 007 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 324 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Магистраль СНТ | 49,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ласковый Май СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Косякино д. | 42 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 95 238 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лесной Дом СНТ | 54 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Елочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 31 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Победа СНТ | 48 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Татаринцево с. | 48 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Никоново КП | 54 м² | 12 сот. | 5 900 000 | 109 259 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 48,6 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 29 835 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ласковый Май СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю только сруб 5-ти стенок. Заказывала для себя! Сруб из Архангельской сосны! Осталось покрыть крышу, вставить окна, дверь и сделать пол и радуйся много лет. Самовывоз!