Новорязанское ш., 80 км от МКАД
Глиньково д., Воскресенск гор. округ
Дом 95 м², участок 12 сот., дерево, 1930 год.
Цена 1,79 млн ₽; цена не менялась с 22.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 67 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,1 млн → дом ≈694 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 44 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,94 млн / целевая ≈6,25 млн / пессимист. ≈5,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,33 млн ₽, маржа 42 %, ROI 72 %.
Коммуникации: септик (по описанию); газ — по границе; свет — есть; в описании: скважина, колодец.
До ст. Виноградово ≈8,7 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №3056
Рейтинг 74/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 096 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 694 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 305 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Глиньково д. | 7,8 сот. | 1 399 999 | 179 487 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 650 000 | 126 923 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Глиньково д. | 12,5 сот. | 1 650 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Глиньково д. | 15,3 сот. | 2 500 000 | 163 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Субботино д. | 13,8 сот. | 1 150 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 860 / 68 317 / 107 296 |
| цена объекта | 1 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 521 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 553 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 331 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Марчуги с. | 101 м² | 10 сот. | 6 900 000 | 68 317 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Золотая Подкова КП | 95,3 м² | 8,5 сот. | 5 000 000 | 52 466 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Малинки-2 ДТСН | 83,3 м² | 12,2 сот. | 7 499 999 | 90 036 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Малинки-2 ДТСН | 81 м² | 11,3 сот. | 4 000 000 | 49 383 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Москворечье-1 КП | 114 м² | 6,4 сот. | 5 000 000 | 43 860 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Константиново с. | 107 м² | 6 сот. | 9 200 000 | 85 981 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Виноградово пос. | 69,9 м² | 13 сот. | 7 500 000 | 107 296 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 1 790 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 790 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2264076. РЕДКИЙ ЛОТ, ВЫГОДНАЯ ПОКУПКА: продаётся жилой дом (ИЖС) с участком ЛПХ 12 соток в деревне Глиньково, Подмосковье экологически чистый район, всё рядом! ГАЗ по границе! Ключевые преимущества участка ЛПХ: Ведение хозяйства: можно выращивать овощи, фрукты и содержать сельхозживотных для себя или на продажу (без регистрации ИП). Строительство хозпостроек: разрешено возводить теплицы, сараи, курятники и др. Дом: Уютный аутентичный деревянный дом в традиционном русском стиле - полностью готов к проживанию - можно заезжать и жить. В доме два крыльца отдельный вход с фасада и со двора 4 просторные спальни: 20+20+15+10 м2 хватит места для всей семьи; коридор 10 м2; уютная кухня 15 м2: Дополнительно есть значительный запас дров, два сарая, летний дом на территории. Гараж на территории. Мебель и бытовая техника (двухкамерный холодильник, стиральная машина ) остается в доме Коммуникации и оборудование: отопление: в доме установлено 2 печи зимой будет тепло и комфортно; Газ по границе участка - можно завести в дом! газовая плита на 4 конфорки удобно для приготовления пищи (установлен газовый балон); электричество проведено в дом 15 кВт; вода в дом заведена, установлена душевая кабина, стиральная машинка артезианская скважина 28 метров, колодец 10 колец с питьевой водой, септик 3 кольца туалет на улице выгребная яма Участок: категория земель ЛПХ, площадь 12 соток ( фактически 17 за участком поле ): достаточно пространства для реализации любых идей от огорода и теплицы до зоны отдыха или детской площадки; плодородная почва, участок не подвержен затоплению земля готова к использованию; уже есть множество плодовых деревьев и кустарников: у вас сразу будет свой фруктовый сад можно собирать урожай в первый же сезон. Расположение и инфраструктура: 80 км от МКАД по Новорязанскому шоссе; до автобусной остановки 35 минут пешком, автобус ходит регулярно с 5-30 утра и до 22-50; ближайшая школа с.Косяково 35 минут пешком или 20 мин на автобусе; ЖД-станция "88 км": 45 минут автобусом; в пешей доступности 10 мин леса, поля, река, пруд Юридическая информация: дом и участок зарегистрированы как жилое помещение, можно прописаться; один собственник; без долгов и обременений; все документы на руках. Условия покупки: подходит под все способы оплаты; поможем с одобрением ипотеки; предоставляем полное юридическое заключение; выдаём сертификат гарантии безопасности сделки; быстрый выход на сделку. Звоните и записывайтесь на просмотр!