Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Городец с., Коломенский гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 9/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈48 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «В продаже часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Луховицы ≈6,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2989
Рейтинг 9/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4.5 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Городец с. | 19,3 сот. | 1 100 000 | 56 995 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городец с. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городец с. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городец с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городец с. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дединово с. | 19 сот. | 699 000 | 36 789 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 55 696 / 87 464 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «В продаже часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «В продаже часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Рассвет СНТ | 80 м² | 5 сот. | 4 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Негомож д. | 89 м² | 11 сот. | 4 550 000 | 51 124 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Красная Пойма пос. | 74,6 м² | 13 сот. | 4 900 000 | 65 684 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Негомож д. | 68,6 м² | 7,5 сот. | 5 999 999 | 87 464 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дединово с. | 69,6 м² | 7,8 сот. | 1 400 000 | 20 115 выброс, не в счёт | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сосновый Бор СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Пирочи с. | 88,7 м² | 5 сот. | 4 990 000 | 56 257 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | 84 м² | 9 сот. | 8 000 000 | 95 238 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Дединово с. | 65 м² | 11,1 сот. | 3 600 000 | 55 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Крокус СНТ | 98,2 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 56 008 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 480 000 (−20 000) | история площадки |
| 28.09.2025 | 2 000 000 (−480 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом под дачное пользование. Д. Городец это самое тихое и спокойное место для жизни и отдыха. В продаже часть дома с отдельным входом на участке 9 соток. Прописка. Дом полностью юридически чист, документы готовы к сделке. Собственник взрослый, владение домом более 10 лет. Дом ждет заботливые и умелые руки. На участке есть сарай и гараж, плодовые деревья, плодородная почва. Электричество и вода в доме, газ на участке. Остановка общественного пользования в 1 минутах ходьбы ( автобус курсирует каждые 30мин). До города 20 минут. Красивейшие искусственные карьеры с чистой водой в 20минутах езды где можно прекрасно отдохнуть с палатками, всем известные как Голубые озера, а так же рядом протекает река Ока. В доме проживала пожилая семья, но так вышло что дом приходится продавать. В доме царит уют и гармония, поэтому если вы ищите дом не только по карману, но и сердцем. Обратите внимание на него. Агентствам не беспокойтесь, дом продам сама. Звоните, показ по договоренности. Возможен торг.