Новорязанское ш., 76 км от МКАД · земля с домом
Чуркино д., Коломенский гор. округ
Участок 19 сот.
Дом по описанию: «В продаже земельный участок с домом ( дом под снос или реконструкцию) в экологически чистом районе Подмосковья.»
Цена 1,39 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 % · по фото: дом 2, участок 3, окружение 7, WOW 5
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 1,01 млн → дом ≈379 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈696 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈70 м².
Коммуникации: газ — магистральный; свет — есть.
До ст. Пески ≈3,6 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №292
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 16.8 |
| WOW | 10 | 44 % | 4 |
| дом | 5 | 11 % | 0.5 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 34 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 3.9 |
| участок | 5 | 100 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 10.6 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.2 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | ветхое состояние, требует сноса или капитальной реконструкции |
| участок и сад | 3 | заросший участок с дикой травой и деревьями |
| окружение | 7 | экологичный район, асфальтированный подъезд, наличие газа |
| WOW | 5 | большой участок и потенциал для создания загородного дома |
Выгодный участок с газом и хорошим окружением, но дом требует полного сноса или огромных вложений модель max-code, фото: 4, 08.11 18:53
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 224 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 011 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 379 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 414 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чуркино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.2 км | Чуркино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чуркино д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чуркино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чуркино д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пчелка СНТ | 7 сот. | 300 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губастово д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губастово д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 11 сот. | 1 470 000 | 133 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈70 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 265 / 55 402 / 78 864 |
| цена объекта | 1 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 181 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 096 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 891 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 277 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 695 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈70 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Елино д. | 68 м² | 24 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Новая д. | 72,2 м² | 9,7 сот. | 3 999 999 | 55 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 70 м² | 15 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Конев-Бор д. | 66,3 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 48 265 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Северское с. | 69 м² | 14 сот. | 4 290 000 | 62 174 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нижнее Хорошово с. | 70 м² | 16 сот. | 6 100 000 | 87 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пески пгт | 63,4 м² | 12 сот. | 4 000 000 | 63 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пески пгт | 63,4 м² | 12,1 сот. | 5 000 000 | 78 864 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2026 | 1 390 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 390 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 17:59 | новый объект | — → 1 390 000 |
Описание
В продаже земельный участок с домом ( дом под снос или реконструкцию) в экологически чистом районе Подмосковья. М. О. Коломенский г. О. Д. Чуркино. Дом полностью требует ремонта или сноса, оформлен (жилое строение), возможна постоянная регистрация по месту жительства. Участок 19 соток Лпх, есть плодовые деревья, орешник. По границе участка: электричество, магистральный газ (подключение по государственной программе газификации до дома бесплатное). Круглогодичный асфальтированный подъезд, жилая улица. В собственности более 10ти лет, прямая продажа. Более подробная информация по телефону. Звоните с уважением Екатерина.