Новорязанское ш., 86 км от МКАД
Осенка пос., Коломенский гор. округ
Дом 105,9 м², участок 12,7 сот., кирпич.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈65 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 23 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈2,02 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Осёнка ≈0,6 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2717
Рейтинг 17/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 79 % | 5.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Осенка пос. | 5,6 сот. | 620 000 | 110 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Осенка пос. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Осенка пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Городище-Юшково д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Городище-Юшково д. | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Городище-Юшково д. | 18 сот. | 1 350 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Городище-Юшково д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Городище-Юшково д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Борисово д. | 16 сот. | 650 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Индустрия пос. | 3,6 сот. | 230 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 018 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 556 / 62 798 / 110 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Подберезники с. | 97,9 м² | 13 сот. | 3 900 000 | 39 837 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Андреевка д. | 125 м² | 12 сот. | 4 999 000 | 39 992 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Проводник пос. | 120 м² | 8 сот. | 12 950 000 | 107 917 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Шапкино д. | 91 м² | 13 сот. | 7 790 000 | 85 604 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Андреевка д. | 81,9 м² | 17 сот. | 8 000 000 | 97 680 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Степанщино д. | 79,8 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 22 556 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Подберезники с. | 137 м² | 10 сот. | 3 600 000 | 26 277 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Проводник пос. | 135 м² | 7 сот. | 14 850 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1/2 часть дома под полный ремонт уникальная возможность создать своё идеальное жильё! Просторный участок с ухоженными посадками и плодородной землёй место для сада, огорода или дачного отдыха. На территории платная рыбалка: тишина, свежий воздух и природа в шаговой доступности. Идеально подходит для тех, кто ценит уединение, натуральные продукты и жизнь в гармонии с природой. Реальный шанс построить дом мечты с нуля и сэкономить на покупке готового жилья. Звоните расскажу подробнее!