Новорязанское ш., 54 км от МКАД · земля с домом
Одуванчик НП, Раменский гор. округ
Дом 100 м², участок 15 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке стоит дом площадью около 100м2, цельнометаллический хоз.блок и на нем жилая бытовка.»
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 25.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 93/100 · уверенность 53 %
Земля ≈76 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,13 млн → дом ≈616 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 43 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,68 млн / целевая ≈7,81 млн / пессимист. ≈6,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,45 млн ₽, маржа 50 %, ROI 99 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Игнатьево ≈1,2 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2710
Рейтинг 93/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 97 % | 15.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 134 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Одуванчик НП | 13,5 сот. | 1 650 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Одуванчик НП | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Одуванчик НП | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Одуванчик НП | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Усадьба Игнатьево СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 25 сот. | 980 000 | 39 200 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузяево д. | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузяево д. | 11,6 сот. | 3 500 000 | 301 724 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кузяево д. | 8,1 сот. | 2 300 000 | 283 951 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 182 / 72 144 / 120 238 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 243 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 454 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 99 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Володино д. | 95 м² | 7,5 сот. | 10 500 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гжельские Узоры КП | 105 м² | 8 сот. | 22 000 000 | 209 524 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатьево СНТ | 127,8 м² | 13,6 сот. | 6 500 000 | 50 861 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Мещерские Дачи КП | 115,6 м² | 8,5 сот. | 10 800 000 | 93 426 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Солнышко-2 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Фенино д. | 84 м² | 8 сот. | 10 100 000 | 120 238 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Квартал 38Б КП | 75 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.08.2026 | 1 750 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок с домом, расположенный в тихом и спокойном месте, за участком начинается лес. В 3км открыли сетевой магазин (Верный), в 5км - ЖД станция, в деревне детский сад и школа. Участок (СНТ) площадью 15 соток, очищен от деревьев около 8 лет назад, в течение которых он хорошо осушился и проблем с проходимостью нет, с одной стороны (с соседской) сформирована канава. Одна из сторон граничит с территорией леса. На участке стоит дом площадью около 100м2, цельнометаллический хоз.блок и на нем жилая бытовка. Участок полностью огорожен забором, въездная группа (ворота с калиткой) также реализованы. Подъезд круглогодичный. Подключено электричество 15квт (3 фазы). Соседние участки в данный момент выставлены на продажу, поэтому можно расширить площадь при желании (но они не расчищены) Дом - каркасно-щитовой, 2 этажа, толщина стен 150мм + с двух сторон листовой материал. Окна и двери установленны, внутренняя отделка сделана, электрика по первому этажу также сделана. Дом стоит на металлическом каркасе, который опирается на ЖБИ блоки. Немного приложить труда - и можно проживать круглогодично. Хоз.блок - цельно металлический бокс (который не удалось вскрыть воришкам))), прекрасно подходит для хранения инструментов или использовать как мастерскую, площадью около 20м2, внутри много стеллажей и рабочих столов, подключен к электричеству. Бытовка над хоз.блоком - можно использовать для размещения мастеров на период выполнения работ, переоборудовать под дополнительный склад или сделать дополнительное пространство для восстановления сил, любуясь тишиной и воссоединением с природой))) На участке есть зона (~10х12м) подготовленная под заливку фундамента - площадь засыпана и утрамбована щебнем и песком толщиной около 30см. Ограждение - забор выполнен по всему периметру, столбы стоят каждых 2 метра, закапывались и забивались на глубину около 1.5м и выполнялось уплотнение щебнем и песком, за все это время они не вздыбились и не покосились и обладают изначальной жесткой устойчивостью. Въездная группа шириной около 4-х метров, выполненная из очень прочного металла с большим количеством обвязок (в том числе и вкопанных в Землю), точек опоры и ребер жесткости - проезжающие камазы с щебнем и прочая спецтехника не нарушила конструктив. В текущих реалиях подобные постройки и конструкции - многократно превышают по стоимости сумму в объявлении. Реальному покупателю - справедливый торг.