Новорязанское ш., 77 км от МКАД
Каменка д., Коломенский гор. округ
Дом 60 м², участок 16 сот., кирпич.
Цена 2,55 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 852 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,27 млн / целевая ≈4,75 млн / пессимист. ≈4,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈950 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Пески ≈3,8 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2683
Рейтинг 47/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 24.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 224 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 852 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чуркино д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Чуркино д. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 1.9 км | Чуркино д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Чуркино д. | 20 сот. | 1 200 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чуркино д. | 15 сот. | 2 450 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Губастово д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Пески пгт | 8,2 сот. | 700 000 | 85 366 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Губастово д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Губастово д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 020 / 89 333 / 135 065 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 273 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 218 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 950 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | 60 м² | 8 сот. | 5 850 000 | 97 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.9 км | Нижнее Хорошово с. | 58,2 м² | 14,8 сот. | 5 200 000 | 89 347 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Чанки с. | 60 м² | 9 сот. | 13 500 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Елино д. | 68 м² | 24 сот. | 3 500 000 | 51 471 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Новая д. | 72,2 м² | 9,7 сот. | 3 999 999 | 55 402 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пески пгт | 45,7 м² | 11 сот. | 3 300 000 | 72 210 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Пески пгт | 45 м² | 14 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новоселки д. | 77 м² | 11 сот. | 10 400 000 | 135 065 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нижнее Хорошово с. | 75 м² | 16 сот. | 6 700 000 | 89 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом в д. Каменка, Хорошовский сельский округ, Коломенского района, Московской области, до жд. Станции Пески 4 км., удобный подъезд, дорога отсыпана, водоем в деревне, в доме две комнаты на первом этаже, одна на втором, Площадь Указан С Учетом Второго Этажа отопление печное, входная группа требует ремона поэтому присутствует торг, участок правильной прямоугольной формы. Идеальное место для отдыха от городской суеты. Экологически чистый район. Прописка возможна. Реальному Покупателю Хороший Торг. 50:34:0010203:170. Агенствам Недвижимости, Риэлторам Не Звонить И Не Писать В Помощниках По Продаже Не Нуждаюсь.