Быковское ш., 12 км от МКАД
Апариха д., Раменский гор. округ
Дом 28,8 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈762 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 100 тыс.–260 тыс. ₽/м², медиана 185 тыс.
Ремонт ≈576 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,47 млн ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вялки ≈1,1 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26222
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 94 % | 47 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 762 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 194 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Апариха д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Апариха д. | 10 сот. | 9 500 000 | 950 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Апариха д. | 8 сот. | 7 600 000 | 950 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Апариха д. | 20 сот. | 13 200 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Быково пгт | 16 сот. | 13 000 000 | 812 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Быково пгт | 8 сот. | 7 150 000 | 893 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Быково пгт | 6 сот. | 4 800 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Апариха д. | 6 сот. | 5 555 000 | 925 833 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Быково пгт | 9 сот. | 3 800 000 | 422 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Быково пгт | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 576 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 99 602 / 184 551 / 260 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 458 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 470 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Македонка СНТ | 31 м² | 4,7 сот. | 4 300 000 | 138 710 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малаховка пгт | 30 м² | 7,1 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Малаховка пгт | 31,1 м² | 3 сот. | 5 200 000 | 167 203 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Романово Лайф КП | 30 м² | 6,6 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Удельная дп | 33 м² | 4,6 сот. | 5 700 000 | 172 727 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ильинский пгт | 36,6 м² | 4,7 сот. | 4 397 000 | 120 137 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мичуринец СНТ | 25,1 м² | 3,2 сот. | 2 500 000 | 99 602 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Малаховка пгт | 33,1 м² | 4,5 сот. | 6 500 000 | 196 375 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пехорка д. | 25 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 260 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Малаховка пгт | 33,6 м² | 7 сот. | 7 490 000 | 222 917 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Продается многоконтурный земельный участок (состоящий из 3 частей) и выделенная часть жилого дома. Земельный участок и часть жилого дома имеют свои кадастровые номера. На участок с центральной улицы имеется проход (заезда нет), есть возможность заехать с другой стороны участка. Дом оформлен как жилой, можно прописаться (согласий соседей не нужно). Есть возможность как реконструкции части жилого дома, так и имеется место для строительства нового дома. Прекрасная транспортная доступность: до дома асфальтированная дорога, рядом остановка транспорта, есть детский садик, школа, удобно добираться до жд/станций Быково или Родники, магазины, пункты выдачи. Деревня газифицирована, есть возможность подключения газа. Свободная продажа.