Егорьевское ш., 42 км от МКАД
Юрасово с., Воскресенск гор. округ
Дом 115 м², участок 15 сот., брус.
Цена 8 тыс. ₽; цена не менялась с 09.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 1140 раз).
Рейтинг 87/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈177 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 315,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈7 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,71 млн / целевая ≈8,74 млн / пессимист. ≈7,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,66 млн ₽, маржа 73 %, ROI 269 %.
⚠ ROI 269 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — центральная; в описании: скважина, газ.
До ст. Белоозёрская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26209
Рейтинг 87/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 563 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 315,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 648 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юрасово с. | 22,3 сот. | 1 858 000 | 83 318 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юрасово с. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юрасово с. | 7,1 сот. | 3 500 000 | 492 958 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово с. | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белоозерский пгт | 10 сот. | 5 999 000 | 599 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Михалево СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юрасово с. | 12 сот. | 1 925 000 | 160 417 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Михалево с. | 7,9 сот. | 3 652 400 | 462 329 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михалево с. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михалево с. | 8,7 сот. | 4 844 000 | 556 782 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 83 170 / 139 640 |
| цена объекта | 8 390 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 7 132 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 712 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 226 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 741 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 662 868 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 269 % |
| пояснение расчета | ROI 269 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 269 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Ворщиково д. да: «санузел» + «отделку» | 115 м² | 15 сот. | 10 600 000 | 92 174 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Москва Река КП да: «ванная» + «ремонт» | 120 м² | 15 сот. | 8 900 000 | 74 167 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Губино д. да: «ванных» + «отделки» | 111 м² | 15 сот. | 15 500 000 | 139 640 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Солнечный ДНП да: «душевая кабина» + «мебель» | 110 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.11.2026 | 8 390 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 8 390 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | новый объект | — → 8 390 |
Описание
Вашему внимаю предлагается к продаже земельный участок правильной прямоугольной формы размером 15 соток и жилой дом(экологический, год постройки 2024-2025 год) площадью 115 кв. М (степень готовности 80%, осталась внутренняя отделка), рядом с городом Белоозерский. Развитое направление (45 км от Мкад и 3 км Цкад), вся инфраструктура г. Белоозерский, очень удобное расположение по логистике, экологически чистый район, два озера и Москва река в пешей доступности, также в пешей доступности торговые центры, магазины, школы, детские сады, места для прогулок, фитнес-центр, 10-15 минут пешком до ж/д станции "Белоозерская" Рязанское направление, до автобусной станции 3 минуты. Дом из бруса 150 на 200, проконопачен, изнутри и с наружи брус пропитан neomid 430, снаружи утепление 200 и обшит сайдингом, окна и двери стоят, полы утеплены эко ватой 250, сделаны теплые полы в коридоре, кухне гостиной, ванной, и котельной, в трех спальнях теплые полы не предусматривали. Проведено: электричество 15 квт, по дому электричество разведено (свет, розетки), центральная канализация. Вода в котельной (скважина). Фундамент ленточно-раструбный. Крыша металлочерепица. Отопление предполагалось электрическое, но рядом с участком проведен газ. Хороший круглогодичный подъезд (снег чистят). Отличное место для круглогодичного проживания и отдыха. Если что-то забыл рассказать или будут вопросы: Звоните. Дом строился для себя, причина продажи: потеря работы, нехватка средств для завершения строительства.