Новосходненское ш., 8 км от МКАД
Химки г., Химки гор. округ
Дача 52 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Земля рядом ≈635 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 6 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,23 млн / целевая ≈4,71 млн / пессимист. ≈4,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈380 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Подрезково ≈0,3 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26170
Рейтинг 41/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 10 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 635 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 081 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Октябрьский ДПК | 5,8 сот. | 6 400 000 | 1 103 448 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 8,4 сот. | 5 833 499 | 694 464 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 49 сот. | 24 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 35 сот. | 37 000 000 | 1 057 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 6 850 000 | 978 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 25 сот. | 13 500 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 29 сот. | 33 000 000 | 1 137 931 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4 сот. | 5 999 999 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 13 сот. | 8 000 000 | 615 385 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 7 500 000 | 1 250 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 667 / 104 167 / 182 045 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 229 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 968 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 183 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 380 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 52 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 63 462 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 48 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 50 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,3 сот. | 7 900 000 | 158 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 42 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 95 238 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 40,1 м² | 12 сот. | 7 300 000 | 182 045 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Сабурово пгт | 45 м² | 6 сот. | 255 000 | 5 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 42,5 м² | 6,2 сот. | 14 000 000 | 329 412 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Надежда СТ | 65 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Вахнеевка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный деревянный дом из бревна площадью 52 кв. М на участке 8 соток. Находиться в 7 минутах пешком от Мцд Подрезково. На территории есть колодец и выгребная яма для канализации. Газ проходит по границе участка, водоснабжение осуществляется через колодец. Участок расположен в зоне Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. До ближайшей железнодорожной станции можно добраться пешком, рядом находится остановка общественного транспорта. В шаговой доступности школа, что удобно для семей с детьми.