Рублево-Успенское ш., 39 км от МКАД
Глория СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Земля рядом ≈548 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,42 млн / целевая ≈5,78 млн / пессимист. ≈5,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,62 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Хлюпино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №26134
Рейтинг 77/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 45.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 547 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 380 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 5 300 000 | 530 000 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлюпино д. | 7,9 сот. | 7 950 000 | 1 006 329 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хлюпино д. | 9,3 сот. | 9 870 000 | 1 061 290 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Захарово д. | 7,5 сот. | 6 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хлюпино д. | 5 сот. | 3 700 000 | 740 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хлюпино д. | 6 сот. | 3 750 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино СНТ | 45 сот. | 19 400 000 | 431 111 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хлюпино д. | 10 сот. | 4 750 000 | 475 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Хлюпино д. | 8,2 сот. | 7 500 000 | 914 634 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 849 / 105 258 / 180 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 423 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 102 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 138 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 615 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Чернобылец СТ | 60 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 180 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Летний Отдых пос. | 62 м² | 12 сот. | 8 900 000 | 143 548 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Весна-9 СПК | 60 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Юность СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 82 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Березка-3 СНТ | 60,1 м² | 9,4 сот. | 6 500 000 | 108 153 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глория СНТ | 66,2 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 49 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сад СНТ | 60 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 63,5 м² | 7,7 сот. | 6 500 000 | 102 362 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Ивановка д. | 60 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 158 333 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 03.06.2026 | 2 850 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу СНТ Глория. Большие Вязёмы Одинцовского района. Уютный зелёный участок, соседи только с двух сторон. Своя калитка с выходом в лес, вокруг сосны! Домик летний.