Новорязанское ш., 87 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 12,5 м², участок 3,5 сот., щитовой.
Цена 350 тыс. ₽; цена не менялась с 30.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈195 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 60 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈250 тыс., покупка после торга ≈298 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,07 млн / целевая ≈963 тыс. / пессимист. ≈856 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈308 тыс. ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; свет — нет.
До ст. Коломна ≈1,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2607
Рейтинг 61/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 139 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 683 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8,3 сот. | 9 960 000 | 1 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 4 800 000 | 480 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 11,3 сот. | 4 788 000 | 423 717 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Коммунальник-2 СНТ | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 9,3 сот. | 9 999 998 | 1 075 269 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Коломзавод-1 СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 250 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 76 667 / 86 667 |
| цена объекта | 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 297 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 070 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 016 000 ₽ |
| продажа: целевая | 963 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 856 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 308 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.7 км | Дружба СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Отдых СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 15 м² | 4 сот. | 2 650 000 | 176 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.5 км | Пенсионер СНТ | 15 м² | 5,1 сот. | 900 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2026 | 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137672000 Продается садовый участок с летним домиком в ОТ "Надежда", город Коломна! Площадь участка: 3.5 сотки Удобный круглогодичный подъезд Электричества нет!!! В шаговой доступности: остановка общественного транспорта и продуктовый магазин Этот участок идеальное место для любителей загородного отдыха! Здесь Вы сможете насладиться тишиной и спокойствием, вдали от городской суеты. Преимущества участка: Удобное расположение в тихом месте На участке растут фруктовые деревья с круглогодичным плодоношением. Близость к обновленному парку 50-летия Октября, где можно провести время с семьей на природе Отличная транспортная доступность Не упустите шанс стать обладателем этого замечательного участка! Звоните уже сегодня для получения дополнительной информации и организации просмотра или обращайтесь по адресу Московская область: г.Коломна Окский пр-кт дом 12.