Варшавское ш., 27 км от МКАД
2-Толбино СНТ, Подольск гор. округ
Дача 50 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 68 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,46 млн → дом ≈526 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 80 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,96 млн / целевая ≈4,46 млн / пессимист. ≈3,97 млн → от пессимистичной прибыль ≈526 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь.
До ст. Гривно ≈2,8 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №26047
Рейтинг 56/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 84 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 464 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Большое Толбино д. | 11,8 сот. | 25 000 000 | 2 118 644 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Симферопольское шоссе 30-й км | 37 сот. | 20 350 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Толбино д. | 25 сот. | 17 500 000 | 700 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малое Толбино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малое Толбино д. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Толбино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Толбино д. | 8 сот. | 4 650 000 | 581 250 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Толбино д. | 5,2 сот. | 1 999 186 | 384 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 11 сот. | 12 000 000 | 1 090 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 101 230 / 129 482 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 960 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 464 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 526 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Василек СНТ | 49,7 м² | 5,1 сот. | 5 499 000 | 110 644 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Молоди с. | 50 м² | 7,5 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Колос СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 44,8 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 92 634 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Северово д. | 52 м² | 6,5 сот. | 4 900 000 | 94 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Змеевка д. | 50,2 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 129 482 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Шепчинки-2 СНТ | 48,8 м² | 5,5 сот. | 5 000 000 | 102 459 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Роса СНТ | 50 м² | 6,8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Флора СНТ | 45 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 95 556 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | № 7 Дубки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 108 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 100 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 990 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача с мансардой в Подольском районе (Снт "2-Толбино") / Готово к сезону! Продается дача в отличном месте д. Малое Толбино, Снт "2-Толбино". Участок ровный, квадратный, полностью огорожен заезжай и отдыхай! Дом: деревянный, 1 этаж + просторная мансарда. Есть печь будет тепло в межсезонье и уютно по вечерам. Состояние хорошее, требует вашего личного декора. Участок: земли сельхозназначения (ведение садоводства). Ухоженный, растут плодовые деревья, есть хозпостройки для инвентаря. Коммуникации: вода из колодца (свой источник, ни от кого не зависишь). Почему стоит посмотреть: Тихий район, близко к городу (хорошая транспортная доступность). Все готово к сезону не нужно вкладываться в ограду и посадки. Юридически чисто, оформлено в собственность.