Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Буран СНТ, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 18,8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 6 млн; первая цена 6 млн ₽ от 23.06.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 18,8 сот. = 2,08 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 77 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,84 млн / целевая ≈7,06 млн / пессимист. ≈6,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,96 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь, баня.
До ст. Барыбино ≈19,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2595
Рейтинг 74/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 123 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 91 % | 38.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 689 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 081 000 ₽ (18,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Маяк СНТ | 6,3 сот. | 800 000 | 126 984 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Строитель СНТ | 6,1 сот. | 1 500 000 | 245 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экология СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Экология СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агашкино д. | 46 сот. | 11 900 000 | 258 696 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агашкино д. | 23 сот. | 4 370 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агашкино д. | 12 сот. | 1 900 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агашкино д. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агашкино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агашкино д. | 20 сот. | 3 800 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 667 / 83 160 / 173 459 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 845 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 453 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 060 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 276 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 956 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Авдотьино с. да: «санузел» + «отделке» | 90 м² | 18 сот. | 6 900 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рылеево пос. да: «санузел» + «теплые полы» | 96,2 м² | 20 сот. | 8 000 000 | 83 160 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рыболово Парк КП да: «ванных» + «мебели» | 98 м² | 20 сот. | 16 999 000 | 173 459 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 6 000 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 5 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ТОРГ ОБСУЖДАЕТСЯ Три смежных участка прямоугольной формы общей площадью 18,8 соток в обжитом развитом СНТ с хорошими подъездными дорогами, магазинами и автобусной остановкой в пешей доступности. Участки расположены вдоль одной улицы. 10 км от города Бронницы с полной городской инфраструктурой. На участках имеются: - жилой двухэтажный дом из бруса 90 кв. м - добротный, сухой, внутри уютно пахнет деревом. Настоящий кирпичный камин-печь, прочная лестница, нескрипучие полы, большие светлые окна. Требуется ремонт крыльца, балкона, косметический ремонт. Возможна достройка дома и увеличение площади первого этажа. - кухня/баня - отдельно стоящее строение 20 кв.м. - гостевой дом - отдельно стоящее здание 21 кв. м. - мастерская/подсобка - отдельно стоящее здание 6 км. м. На участке растёт большой дуб, плодовые и хвойные деревья.