Фряновское ш., 24 км от МКАД
Орлово Парк-2 КП, Щелково гор. округ
Дом 101,2 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 15.11.2025.
Рейтинг 82/100 · уверенность 65 %
Земля ≈282 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,69 млн → дом ≈1,81 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 72 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈1,92 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,75 млн / целевая ≈8,77 млн / пессимист. ≈7,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,9 млн ₽, маржа 37 %, ROI 59 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Красноармейск ≈8,5 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25885
Рейтинг 82/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 679 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 690 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 810 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 885 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Орлово Парк пос. | 7 сот. | 2 150 000 | 307 143 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Орлово д. | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Литвиново-2 СНТ | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово д. | 9,2 сот. | 4 800 000 | 521 739 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Витамины СНТ | 5,5 сот. | 2 200 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Витамины СНТ | 7,6 сот. | 1 490 000 | 196 053 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орлово д. | 13,6 сот. | 3 990 000 | 293 382 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 101,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 924 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 063 / 90 494 / 180 351 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 260 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 899 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 59 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Орлово Парк-3 КП да: «ванную» + «ремонтом» | 105,3 м² | 6 сот. | 16 000 000 | 151 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лосиный Парк КП да: «ванной» + «отделкой» | 103 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 72 816 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Литвиново парк 2 КП да: «санузел» + «отделка» | 95,5 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 73 298 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Литвиново пос. да: «санузел» + «ламинат» | 93 м² | 6,3 сот. | 12 000 000 | 129 032 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Жюльверн КП да: «ванные» + «мебель» | 99,8 м² | 5,9 сот. | 17 999 000 | 180 351 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Литвиново парк 2 КП да: «ванная» + «отделка» | 109,4 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 90 494 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Борисовка СНТ да: «ванная» + «кухонный гарнитур» | 108 м² | 5,7 сот. | 7 900 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «отделке» | 110 м² | 6 сот. | 11 200 000 | 101 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | да: «ванные» + «теплый пол» | 111 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 72 063 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.11.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 500 000 (−800 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом 101.2 кв. М., 6 сoток. В доме 3 комнаты, гардероб, санузел и ванная комната раздельные. Котельная очень большая, и кухня-гостинная. Дом требует доделки снаружи и внутри. Вдоль зaбopа мaгиcтpальный гaз ( имеетcя возможноcть подключения). Вода проведена на участок, туалет на улице отдельно стоящий, есть хоз. Блок. Многие соседи живут круглый год. Электричество 15 квт. Один собственник без каких-либо обременений. Тихое живописное место в экологически чистом районе Подмосковья. В доступности общественный транспорт от м. Щелковская. Хороший круглогодичный подъезд.