Фряновское ш., 3 км от МКАД
Лесной КП, Щелково гор. округ
Дача 64 м², участок 7 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,08 млн → дом ≈425 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,68 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −859 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня, скважина, газ, септик (по описанию).
До ст. Фрязино-Пассажирская ≈8,7 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25860
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 110 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 13.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 426 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 075 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 641 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орлово д. | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлово д. | 9,2 сот. | 4 800 000 | 521 739 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Литвиново-2 СНТ | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово Парк пос. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Орлово Парк пос. | 6 сот. | 2 250 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлово д. | 13,6 сот. | 3 990 000 | 293 382 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Орлово д. | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 769 / 45 956 / 92 500 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 682 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 414 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -859 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Витамины СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 999 000 | 33 317 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Факел СНТ | 62,3 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 40 128 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вторая Алексеевка д. | 60,8 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 44 408 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лесная Поляна-3 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 92 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Литвиново КП | 70 м² | 6 сот. | 11 500 000 | 164 286 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лайнер СНТ | 60 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Восточное-2 ДНП | 65 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Вторая Алексеевка д. | 54,4 м² | 8,5 сот. | 2 500 000 | 45 956 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Литвиново-1 СНТ | 78,3 м² | 5,5 сот. | 6 000 000 | 76 628 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 4 200 000 (+400 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Я собственник. Никаких агентов нет. Продается дача с баней и всеми коммуникациями, расположенная в уютном Снт Нимфа (д. Литвиново, Щелковский район, МО) всего в 24 км от Мкад по Щелковскому шоссе и в 12 км от г. Фрязино. Асфальтированный подъезд прямо до ворот. ### Характеристики участка. - Площадь по документам 659 кв. М, фактически около 7,7 соток. - Кадастровый номер: 50:14:0030133:27. - Категория: земли сельхозназначения. - Периметр огорожен забором из профлиста, автоматические въездные ворота. - Подъездная дорога в хорошем состоянии, взносы в Снт 6 000 руб. /год. ### Коммуникации. - Электричество 15 квт, 3 фазы, прямой договор с Мосэнерго. - Артезианская скважина 66 м с насосом Акварио (вода практически минеральная). - Летний водопровод. - Септик (2 кольца). - Газ проходит по границе участка. ### Постройки и удобства. - Баня из профильного бруса 64 м, всего 5 лет, с дровяной печью. - Комната отдыха 16 кв. М. - Моечная с проливным полом. - Туалет, вода и электричество заведены. - Домик с комнатой~20 кв. М и предбанником, новая крыша из металлочерепицы. - Металлический гараж. - Беседка. - Хозяйственная бытовка. ### Дополнительно. - Лес начинается прямо за участком. - Напротив магазин, удобный доступ к бытовой инфраструктуре.