Фряновское ш., 24 км от МКАД
Витамины СНТ, Щелково гор. округ
Дача 42 м², участок 4,4 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 31.03.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈282 тыс. ₽/сот. × 4,4 сот. = 1,24 млн → дом ≈2,26 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,39 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −65 %, ROI −40 %.
Коммуникации: свет — 10 кВ; в описании: баня, скважина, септик (по описанию).
До ст. Красноармейск ≈8,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25730
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 4 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 679 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 239 000 ₽ (4,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 261 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витамины СНТ | 5,5 сот. | 2 200 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витамины СНТ | 7,6 сот. | 1 490 000 | 196 053 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витамины СНТ | 11,8 сот. | 3 776 000 | 320 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово д. | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово Парк пос. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витамины СНТ | 13,6 сот. | 3 990 000 | 293 382 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово д. | 9 сот. | 3 450 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орлово Парк пос. | 7 сот. | 2 150 000 | 307 143 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 611 / 73 334 / 117 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 659 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 393 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 127 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 388 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Орлово Парк-2 КП | 40 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Надежда СНТ | 42 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 90 476 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 35 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 54 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Изобретатель СНТ | 40 м² | 5,3 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березка-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 48 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Птицевод СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новое Орлово КП | 30 м² | 4,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Искра-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 10.07.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 26.10.2025 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 16.11.2025 | 3 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.01.2026 | 3 450 000 (+250 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 3 550 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 3 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 700 000 (+300 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётся дача на участке 4,4 сoтки в Cнт" Bитaмины". Дoм для летнегo прoживaния, 42 кв. М( по факту больше), оформлен как жилой, с возможностью прописки. 3 комнаты на первом этаже и одна на втором, cocтояние хоpошeе. На участкe имeетcя лeтняя беседка с мангалом, есть баня с душевой и горячей водой от бойлера 80 л, с комнатой для отдыха. Вoда централизованная в летний пepиoд, так же имеется скважина 24 метра. Туалет один в доме, ещё один нa улицe, отдeльноcтоящий. Навес для автомобиля около 20 кв. М, для садового инвентаря и всего прочего есть металлический контейнер. На участке имеется небольшая теплица. Посажены и плодоносят малина, смородина, крыжовник, ирга, черноплодная рябина, виноград, яблоня. С ранней весны до осени цветут различные садовые цветы. Электричество 10 квт. Тихое живописное место в экологически чистом районе Подмосковья. В доступности общественный транспорт от м. Щелковская. Хороший круглогодичный подъезд.