Пятницкое ш., 43 км от МКАД
Сад № 3 ЦМИС СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 75 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,45 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 2,9 млн → дом ≈549 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль −670 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Подсолнечная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25556
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 901 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 549 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | № 2 ЦМИС СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Терехово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стрелино д. | 33 сот. | 6 950 000 | 210 606 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 529 / 63 830 / 76 692 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 350 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 121 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -669 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 72 м² | 10,6 сот. | 7 190 000 | 99 861 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Восход СНТ | 76 м² | 13,9 сот. | 4 700 000 | 61 842 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Ясенка СНТ | 73 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 67 123 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Содружество СНТ | 65 м² | 14,2 сот. | 4 985 000 | 76 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Турицино д. | 62 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 72 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Гигирево д. | 75 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 70 667 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Сенеж-2 СНТ | 66,3 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 52 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Алексеевское СНТ | 79,2 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 50 505 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дубинино д. | 68 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мечта СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 63 830 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом-дача из бруса в черте города! Снт Сад 3. (Цмис). Общая площадь 75 м2, ленточный фундамент, дом утеплён, участок правильной формы, без уклона, ухоженный 6,5 соток ( по документам) по факту 11 соток, возможно официальное оформление. На участке растут плодовые деревья груша, черноплодная рябина, калина, смородина. В дом заведенно электричество, на участке колодец (3 кольца), беседка, теплица из поликарбоната, хозблок. В доме сделан камин, что придаёт уют и позволяет прогреть дом. Есть возможность обустроить второй этаж полностью под свои удобства, все материалы закуплены и так же достанутся покупателю. Снт обжитое, на въезде шлагбаум, хорошие дороги, снег чистят регулярно. Годовой взнос 7900 р. Отличное расположение! До трассы М11 -5 минут езды, до Москвы 45 минут. Удобный выезд на Пятницкое и Ленинградское шоссе. Вся инфраструктура в пешей доступности. Документы готовы к сделке, прямая продажа. Оперативный показ. Звоните, отвечу на все интересующие Вас вопросы.