Пятницкое ш., 40 км от МКАД
Солнечногорск г., Солнечногорск гор. округ
Дача 45,2 м², участок 6,3 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Земля ≈332 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 2,09 млн → дом ≈609 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈704 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −492 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Подсолнечная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25532
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 331 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 091 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 609 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 473 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | 17 сот. | 6 500 000 | 382 353 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12 сот. | 5 100 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Скородумки СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 11,7 сот. | 8 500 000 | 726 496 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 5 сот. | 2 400 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Рекино-Кресты д. | 20 сот. | 5 699 000 | 284 950 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рекино-Кресты д. | 11 сот. | 3 999 999 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рекино-Кресты д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 704 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 62 745 / 133 333 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 977 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 507 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Скородумки д. | 45 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6,3 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 45 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 50 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 193 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 61 905 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Раздолье СНТ | 51 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 62 745 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Мосстройпрогресс СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 77 756 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Фортуна-Прирезка КП | 49 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 81 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен аванс. Продается уютная дача площадью 45 м2 с косметическим ремонтом. Дом из экспериментальных материалов, двухэтажный, расположен на участке Снт. В наличии три комнаты, кабельное ТВ. На территории имеется постройка с одной комнатой на втором этаже, комната для инструмента и небольшая баня. Дом подключен к скважине для водоснабжения, канализация представлена выгребной ямой. Газ проходит по границе участка, что позволяет легко подключить его при необходимости. Транспортная доступность обеспечена железнодорожной станцией поблизости. На территории Снт пруд, выход в лес, работает доставка пятерочки, общая скважина с питьевой водой в 30 метрах от участка. Удобное расположение участка. Отличное место для отдыха на природе в окружении живописной природы. Торг присутствует, но только после осмотра.