Пятницкое ш., 43 км от МКАД
Сад № 3 ЦМИС СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 35 м², участок 7,3 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 25.10.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Земля ≈283 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 2,07 млн → дом ≈1,43 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–146 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,44 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈2,2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25509
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 18.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 30 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 283 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 068 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 432 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | № 2 ЦМИС СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Терехово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 7,5 сот. | 3 500 000 | 466 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 500 / 80 645 / 146 154 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 800 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 240 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 435 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Экономист СНТ | 37,2 м² | 5,7 сот. | 1 950 000 | 52 419 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Возрождение СНТ | 36 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Оргэнергострой СНТ | 32 м² | 9 сот. | 7 200 000 | 225 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Солнечное СНТ | 35 м² | 7,4 сот. | 2 804 000 | 80 114 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сенеж СНТ | 31 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 80 645 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Восход СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 36 м² | 9 сот. | 5 200 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кривцово д. | 38,9 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 92 545 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Жуково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 26 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 146 154 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю дачу в обжитом районе в черте города Солнечногорска. Участок 7,3сотки, дом под снос, переведён в статус жилого, можно сделать прописку. Участок находится на 1-й линии, которая очищается от снега, подъезд до участка круглогодичный. Соседи живут постоянно. Вся инфраструктура Солнечногоска ( ТЦ Матроскин, школы, сады и т. Д) в 10-15 мин пешком. Учacтoк очищен от мусора, снесен сарай, выкорчеваны старые и больные деревья. Элeктpичеcтвo зaведенo 15квт. Гaз по гpaнице. Один взрослый собственник, более 5 лет в собственности. Юридически и физически свободен. Возможен небольшой торг.