Пятницкое ш., 42 км от МКАД
№ 2 ЦМИС СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 35,1 м², участок 7,5 сот.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,6 млн; цена не менялась с 12.06.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈264 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,98 млн → дом ≈522 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 63 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈702 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −549 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25449
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 19.1 |
| торг | 5 | 26 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 32 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 263 763 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 978 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 522 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 872 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | № 2 ЦМИС СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8,2 сот. | 3 950 000 | 481 707 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Терехово д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Испытатель-4 СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 702 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 857 / 84 533 / 150 430 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 847 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 705 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 562 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -549 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Свет СНТ | 36 м² | 9,2 сот. | 3 700 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Стегачево д. | 34,9 м² | 9 сот. | 5 250 000 | 150 430 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Субботино д. | 33 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 7.1 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | ВамДом Пятница КП | 34 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Конус СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мошницы СНТ | 36 м² | 10 сот. | 2 650 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 600 000 (+100 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу. По факту 10 соток.