Пятницкое ш., 48 км от МКАД
Вертлино д., Солнечногорск гор. округ
Дача 47,1 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈351 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,11 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈942 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −113 %, ROI −53 %.
Коммуникации: вода — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Сенеж ≈3,3 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25430
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 88 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 351 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 108 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 192 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вертлино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вертлино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертлино д. | 5,5 сот. | 820 000 | 149 091 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 14 сот. | 5 800 000 | 414 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертлино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вертлино д. | 32 сот. | 11 900 000 | 371 875 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 7,9 сот. | 3 476 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 13,5 сот. | 5 000 000 | 370 370 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 942 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 889 / 45 200 / 136 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 196 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 086 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 976 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 990 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −113 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Знание СНТ | 50 м² | 7,1 сот. | 2 260 000 | 45 200 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Энергетик-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Толстяково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 84 444 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Надежда СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 990 000 | 39 800 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Металлург СНТ | 45 м² | 7,3 сот. | 1 390 000 | 30 889 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Горизонт СНТ (Смирновское ту) | 50 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 136 000 | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Покровка д. | 48 м² | 6 сот. | 1 980 000 | 41 250 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 49,2 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 35 569 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Талаево СНТ | 48 м² | 6 сот. | 9 300 000 | 193 750 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 45 м2, построенная в 2010 году. Дом выполнен из экспериментальных материалов с косметическим ремонтом. Внутри две комнаты, светлая кухня-гостиная с деревянной отделкой на стенах и потолке, создающей теплую атмосферу. Есть кабельное/цифровое ТВ. На участке в 6 соток растут плодовые деревья, а также есть возможность обустроить зону отдыха. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. До ближайшей остановки общественного транспорта можно добраться пешком, рядом находится школа. Дом подключен к газу, но водоснабжение отсутствует. Санузел расположен на улице. Земельный участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его для индивидуального жилищного строительства с возможностью прописки.