Можайское ш., 41 км от МКАД
Труженик СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 03.09.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Земля ≈382 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,29 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 39 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,08 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −1,73 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Кубинка I ≈1,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25374
Рейтинг 41/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 382 393 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 294 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 206 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Энергия-2 СНТ | 3 сот. | 3 300 666 | 1 100 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечное СНТ | 7,9 сот. | 1 950 000 | 246 835 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мотель СНТ | 6,5 сот. | 2 390 000 | 367 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 6,2 сот. | 2 300 000 | 370 968 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Василек СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 23 сот. | 15 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7 сот. | 3 400 000 | 485 714 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 15 сот. | 7 000 000 | 466 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 25 сот. | 15 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 636 / 45 442 / 63 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 426 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 255 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 083 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 741 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 734 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Угрюмово д. | 77 м² | 8 сот. | 3 499 000 | 45 442 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гарь-Покровское пос. | 88 м² | 5,6 сот. | 3 400 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 6 300 000 | 63 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 16.10.2025 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.02.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача 6*6. Электричество, вода скважина, участок 6соток. Рядом водоём. Станция Кубинка 20мин. Пешком,2остановки на маршрутки. Кадастровая цена.