Можайское ш., 81 км от МКАД
Сосновка СНТ, Можайский гор. округ
Дом 85 м², участок 12 сот., дерево, 1994 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,23 млн → дом ≈771 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 23 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль −977 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шаликово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25350
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 769 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 2 229 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 771 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Радужный ДНП | 15,2 сот. | 1 200 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 256 / 54 545 / 78 125 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 886 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 682 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 273 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -977 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Строитель СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Спутник пос. | 85 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ольха СНТ | 73,5 м² | 16 сот. | 4 090 000 | 55 646 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Шелковка д. | 96 м² | 14,6 сот. | 7 500 000 | 78 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дорохово пос. | 72,4 м² | 17 сот. | 13 900 000 | 191 989 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дорохово пос. | 110 м² | 9,4 сот. | 6 000 000 | 54 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х-этажный деревянный дом на участке 12 соток. В престижном, экологически чистом западном направлении. Также можно приобрести еще 1 участок 6 соток итого 18 соток. 18 соток с домом отдам за 4100000. Все 3 участка х 6 соток - все участки правильной прямоугольной формы в благоустроенном и охраняемом товариществе. В основе дома - сруб 6 х 6 м. В доме есть печка. Имеется пристройка-кухня с отдельным входом. В пристройке - система водоснабжения с накопительным водонагревателем. Вода поступает из колодца на участке. В пристройке также есть душ и кабина для биотуалета. Всё в рабочем состоянии . На территории участка имеется декоративный пруд. Размер годовых взносов в СНТ составляет 16000 за участок. Расход электричества на участке с домом - 6 кВт. Территория СНТ огорожена и охраняется (ворота на дистанционном управлении). На территории имеется детская площадка и футбольное поле. СНТ электрифицировано. Рядом - лесной массив. Местоположение: Московская область, Можайский р-н, деревня Шаликово, СНТ "Сосновка". От станции Шаликово - 20 минут пешком. У станции расположены магазины Пятёрочка и Дикси, а также строительные рынки. Рядом - город Можайск с развитой инфраструктурой. В окрестности - верховье Москвы-реки и Можайское водохранилище, а также сафари-парк, где с рук можно кормить оленей и других животных. Документы в порядке, в собственности более 30 лет. Продажа от собственника. Агентам просьба не беспокоить.