Можайское ш., 54 км от МКАД
Имени Мичурина СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 85 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 12.08.2025.
Рейтинг 81/100 · уверенность 60 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 43 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,54 млн / целевая ≈7,69 млн / пессимист. ≈6,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,68 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Театральная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25339
Рейтинг 81/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 425 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 499 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 501 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 659 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мичуринец-69 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Викинг СНТ | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Викинг СНТ | 5 сот. | 1 250 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 403 / 93 448 / 111 250 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 543 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 689 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 684 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Крутицы д. да: «ванная» + «мебель» | 86,4 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 43 403 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Тучково пгт да: «санузел» + «ремонт» | 93,1 м² | 8 сот. | 8 700 000 | 93 448 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Красотино д. да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 80 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 111 250 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.08.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 18.03.2026 | 3 200 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом 7х8 с участком 8 соток в 60км от мкад по минскому/можайскому шоссе, в Одинцовском р-не в окружение леса, в стародачном Снт, с вековыми деревьями на участке, плодовыми деревьями, кустарниками и хозблоком, в котором мастерская и туалет. Каркас дома построен в мае 2025, стоит на винтовых сваях (25шт), крыша металлочерепица с утеплением, Первое фото проект дома, есть строители, которые строили дом, готовы достроить при желании. Сделан заезд на участок с парковочным местом. Зона отдыха с шезлонгами. Забор со всех сторон. Соседи интеллигентные, участки выдавались в СССР профессорам и научным деятелям. На участке летний водопровод с мая по октябрь, электричество 6квт (можно увеличить до 25квт, тариф сельский. Зимой все дороги в снт стабильно чистят. Осмотр в любой день по договоренности. Один собственник.