Можайское ш., 64 км от МКАД
Пенсионер СТ, Рузский гор. округ
Дом 90 м², участок 8,7 сот., 2005 год.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈166 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,45 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,34 млн / целевая ≈3,91 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль −634 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, колодец.
До ст. Театральная ≈1,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25293
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 166 343 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 447 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Плутон СНТ | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ГАБТ СНТ | 8,6 сот. | 1 400 000 | 162 791 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мультфильм СНТ | 7,5 сот. | 3 900 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Имени Мичурина СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 186 / 48 753 / 116 667 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 126 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -633 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 975 000 | 44 167 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Имени Мичурина СНТ | 88,2 м² | 8,2 сот. | 3 900 000 | 44 218 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец-69 СНТ | 88,2 м² | 8,2 сот. | 4 300 000 | 48 753 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Весна СНТ | 89,5 м² | 6 сот. | 11 950 000 | 133 520 выброс, не в счёт | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Восход СНТ | 90 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 63 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Труд-2 СНТ | 90,4 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 33 186 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Садко СНТ | 90 м² | 6,6 сот. | 3 100 000 | 34 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Григорово д. | 90 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Григорово д. | 90 м² | 10 сот. | 10 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Садко СНТ | 88,7 м² | 7 сот. | 7 200 000 | 81 172 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 3 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 950 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| Домклик | 2 950 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1682479. Классический дачный участок со всеми удобствами. Уютный двухэтажный дом с кухней, местом для туалета, двумя спальнями, гостиной и прихожей. На участке колодец, большая баня, гараж, туалет, барбекю зона, парковочная зона для 3-х автомобилей, летний водопровод. Требует ремонта забор. Участок находится в середине СТ и граничит только с одним соседом. Дополнительное место для парковки машин перед домом. Удобное транспортное сообщение на электричке или на автомобиле по скоростному шоссе и асфальтовой дороге. Хорошие документы. Быстрый выход на сделку, Свободная продажа