Можайское ш., 62 км от МКАД
Имени Мичурина СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., 1999 год.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,79 млн / целевая ≈4,31 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль ≈219 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 6 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Театральная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25265
Рейтинг 37/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 12 % | 5.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 425 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 499 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 762 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец-69 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 250 / 58 125 / 68 155 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 786 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 547 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 307 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 829 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 219 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Телефонист СНТ | 80 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Калина СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Дубки СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Труд-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 470 000 | 18 375 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Связист СНТ | 80 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 110 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Полецкое СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крымское с. | 85 м² | 4,5 сот. | 5 245 000 | 61 706 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дубки пос. | 85 м² | 4 сот. | 5 245 000 | 61 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубки пос. | 85,1 м² | 5 сот. | 5 800 000 | 68 155 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Мебельщик СНТ | 80,5 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 49 565 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 80 кв.м. на 8 сотках в снт "имени Мичурина", Одинцовский городской округ, Московская область. От Мкад 60 км Минское шоссе. Круглогодичный асфальтированный подъезд. Дом 1 этаж + мансарда, общей площадью 80 кв.м.. размер 6х9 метров. Планировка дома; 1 этаж; крыльцо, кухня, веранда, 2 спальни, холл. 2 этаж; тамбур, спальня. Дополнительная постройка: баня (нужно сделать косметический ремонт), гостевая комната, хозяйственная комната, душевая с водонагревателем, биотуалет. Коммуникации в доме; электричество, центральный летний водопровод сезонный с весны по осень. Участок, огороженный забором, установлена калитка и ворота. На автомобиле удобно добираться по Минскому шоссе. До автобусной остановки пешком 13 минут. От ст. Тучково до Труфановой - 7 км . Электричка до ст. Тучково отправляется с Белорусского вокзала. На территории СНТ есть продуктовый магазин, где можно купить все необходимые продукты. Обременений нет. Один собственник, в собственности более 5 лет. Свободная продажа.