Можайское ш., 52 км от МКАД
Тучково пгт, Рузский гор. округ
Дом 93 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 19.07.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 65 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,02 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,86 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,87 млн / целевая ≈6,18 млн / пессимист. ≈5,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈915 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: газ — магистральный.
До ст. Тучково ≈3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25260
Рейтинг 52/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 202 382 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 024 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 645 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ладыгино д. | 17,8 сот. | 12 500 000 | 702 247 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ладыгино д. | 15 сот. | 2 900 000 | 193 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ладыгино д. | 30 сот. | 3 100 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тучково пгт | 25 сот. | 35 000 000 | 1 400 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поречье д. | 48 сот. | 12 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Артюхино д. | 30 сот. | 4 900 000 | 163 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тучково пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тучково пгт | 6,4 сот. | 1 469 000 | 229 531 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатьево д. | 12,6 сот. | 4 000 000 | 317 460 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатьево д. | 15,4 сот. | 4 350 000 | 282 468 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 93 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 69 900 / 110 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 869 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 526 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 915 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Тучково пгт | 93,1 м² | 8 сот. | 8 700 000 | 93 448 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Григорово д. | 90 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сосновый Бор СНТ | 98 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 42 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Тучково пгт | 100 м² | 15 сот. | 11 000 000 | 110 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Калина СНТ | 96 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Агафоново д. | 94,8 м² | 7,5 сот. | 6 700 000 | 70 675 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Полушкино д. | 90 м² | 10 сот. | 14 900 000 | 165 556 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 975 000 | 44 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Мичуринец-69 СНТ | 96 м² | 8,3 сот. | 6 000 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Высоково д. | 100 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 69 900 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с каркасом дома в д. Ладыгино Рузский м. О Удаленность от Мкад 80 км по Минскому ш. Отличный круглогодичный подъезд. Площадь земельного участка 10 сот. Строение выполнено из бруса, общей площадью 93 м2 с просторной террасой. Оконные блоки двухкамерные стеклопакеты. Внутри дом представлен свободной площадью под индивидуальную планировку. Несущая часть фундамента винтовые сваи. Участок ровный, без сорной кустарниковой растительности. Из инженерных коммуникаций электричество и магистральный газ по границе. Из достоинств участка можно выделить его близость к р. Москва и п. Тучково в котором представлена вся необходимая инфраструктура (сетевые магазины, объекты здравоохранения, ж/д Тучково, школа и д/сады). Отличное место для обустройства загородного дома. Дом и участок зарегистрированы, стоят на кадастром учете. Документы для сделки готовы. Цена 3 200 000 р.