Можайское ш., 55 км от МКАД
Телефонист СНТ, Рузский гор. округ
Дом 80 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 09.02.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Земля ≈185 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,85 млн → дом ≈1,05 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,3 млн / целевая ≈3,87 млн / пессимист. ≈3,44 млн → от пессимистичной прибыль −624 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Театральная ≈1,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25218
Рейтинг 41/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 852 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 048 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Мультфильм СНТ | 7,5 сот. | 3 900 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ГАБТ СНТ | 8,6 сот. | 1 400 000 | 162 791 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Плутон СНТ | 13,3 сот. | 2 000 000 | 150 376 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тучково пгт | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 375 / 48 753 / 110 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 301 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 086 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 871 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 441 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -624 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Труд-2 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 470 000 | 18 375 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Крымское с. | 82,2 м² | 15 сот. | 21 300 000 | 259 124 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Осинки СНТ | 76 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мичуринец-69 СНТ | 88,2 м² | 8,2 сот. | 4 300 000 | 48 753 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Литгазета СНТ | 76 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Восход СНТ | 85 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 7 сот. | 3 975 000 | 44 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Связист СНТ | 80 м² | 10 сот. | 8 800 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Приозерный СНТ | 72,1 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 44 369 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Урожай СНТ | 85 м² | 11,8 сот. | 2 800 000 | 32 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.02.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 11.04.2025 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2025 | 4 390 000 (−10 000) | история площадки |
| 12.06.2025 | 4 090 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 3 990 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.09.2025 | 3 900 000 (−90 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 900 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хороший деревянный дом из бруса 2011 года постройки в пешей доступности от Ж/д станции "Театральная". Участок правильной формы находиться в тихом месте. В собственности с 1956 года. В саду растет большое количество растений. Дом использовался для сезонного проживания. Без обременений.