Можайское ш., 49 км от МКАД
Кактус СТ, Одинцовский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., 2010 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 04.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈242 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,45 млн → дом ≈2,05 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 60 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,5 млн → от пессимистичной прибыль −680 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Кубинка II ≈1,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25197
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 242 390 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 454 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 046 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 477 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Энергия-2 СНТ | 3 сот. | 3 300 666 | 1 100 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Труженик СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Василек СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мотель СНТ | 6,5 сот. | 2 390 000 | 367 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Солнечное СНТ | 7,9 сот. | 1 950 000 | 246 835 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кактус СТ | 6,6 сот. | 1 590 000 | 240 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 23 сот. | 15 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старый городок пос. | 5,5 сот. | 1 300 000 | 236 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 65 312 / 71 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 369 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 151 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 932 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 495 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -680 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Калинка СНТ да: «душевой кабиной» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Крутицы СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 68,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 65 312 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Островня СНТ да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.08.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 10.08.2026 | 4 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 24.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в СНТ Кактус. Дом недостроен, газ к дому подведён, электричество подведено, водопровод летний, дом построен из смешанных материалов. На участке есть фундамент под гараж. Участок зарос деревьями. Забор по периметру участка имеется.