Можайское ш., 47 км от МКАД
Лужок СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 53,3 м², участок 6 сот., брус, 1999 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Земля ≈417 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,5 млн → дом ≈0 ₽, 0 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 96 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈966 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,39 млн / целевая ≈5,75 млн / пессимист. ≈5,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,02 млн ₽, маржа 40 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Кубинка I ≈1,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25145
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 416 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 500 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 0 ₽ |
| ₽/м² дома | 0 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родник-15 СНТ | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мотель СНТ | 6,5 сот. | 2 390 000 | 367 692 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Василек СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник-15 СНТ | 12 сот. | 10 000 000 | 833 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 7,9 сот. | 1 950 000 | 246 835 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 4 550 000 | 455 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,7 сот. | 27 000 000 | 2 783 505 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 23 сот. | 15 000 000 | 652 174 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 25 сот. | 21 500 000 | 860 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 966 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 96 000 / 115 179 / 170 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 748 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 019 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Полянка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 56 м² | 6 сот. | 6 450 000 | 115 179 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Крутицы д. да: «ванная» + «ремонт» | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Часцы пос. да: «душевая» + «мебель» | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ "Лужок" на окраине Кубинки. Собственник. Дом 53,3 м2 из бруса с мансардным этажом, плюс 15 м2 веранда. На первом этаже кухня-прихожая 12 м2 с печью со щитом, печной щит обогревает большую комнату 19 м2, высота потолков 2,45 м. На втором этаже лестничный холл и комната 16 м2, высота потолков 2,4 м. Всё отделано вагонкой. Остекление: 1 этаж - двойные деревянные рамы, 2 этаж - одинарные деревянные рамы. Участок 595 м2, примерно 18х33 м, разработан, есть яблони, дренажный колодец для полива. СНТ расположено между платформой Портновская и ст. Кубинка-1. До них одинаково по 2 км пешком по тропинке. До станции Кубинка 25 минут пешком, через станцию ходит много электричек из Москвы и на Москву. На электричке до ближайших станций метро Кунцевская и Славянский бульвар 40-45 минут. До ближайшей Пятерочки - 1 км. До выезда на Можайское шоссе - 1,2 км.