Можайское ш., 54 км от МКАД
Имени Мичурина СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 79 м², участок 7,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 29.03.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 7,8 сот. = 1,39 млн → дом ≈1,51 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 18 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,13 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −2,24 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Театральная ≈2,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25131
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 35 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 725 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 386 000 ₽ (7,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 514 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 165 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Имени Мичурина СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 770 000 | 177 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Труфановка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Труфановка д. | 10 сот. | 1 799 000 | 179 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ромашка СНТ | 2,5 сот. | 1 100 000 | 440 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Тучково пгт | 7,2 сот. | 3 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мичуринец-69 СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тучково пгт | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 31 250 / 55 970 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 134 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 921 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 707 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 238 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Людмила СНТ | 80,4 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тучково пгт | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Анашкино пос. | 60 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Лада СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Салют СНТ | 64 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.03.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 29.04.2025 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.05.2025 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В доме 3 комнаты, кухня, подсобное помещение, терраса. На кухне газовая плита, холодильник, кухонная мебель.